Kenniscentrum

Ja, dat mag. Een onderhandeling hoeft namelijk nog niet tot een verkoop te leiden. Bovendien kan het zijn dat de verkoper graag wil weten of er meer belangstelling is. Overigens mag ook met meer dan één gegadigde tegelijk worden onderhandeld. Een makelaar moet dit wel duidelijk melden. Vaak zal de verkopende makelaar aan belangstellenden vertellen dat een pand, zoals dat heet, ‘onder bod’ is. Als belangstellende mag je dan wel een bod uitbrengen, maar de makelaar mag dan pas met jou in onderhandeling treden als de onderhandeling met de eerste geïnteresseerde beëindigd is. De makelaar doet geen mededelingen over de hoogte van de biedingen. Dit zou namelijk overbieden kunnen uitlokken.

Je bent pas in onderhandeling als de verkopende partij reageert op je bod door een tegenbod te doen. Je bent echter nog niet in onderhandeling als de verkopende makelaar aangeeft dat hij jouw bod met de verkoper zal bespreken.

Nee. De Hoge Raad heeft bepaald dat de vraagprijs moet worden gezien als een uitnodiging tot het doen van een bod. Ook als je de vraagprijs biedt, kan de verkoper dus nog beslissen of hij jouw bod aanvaardt of niet, of dat hij zijn makelaar een tegenbod laat doen.

Nee. De verkopende makelaar bepaalt samen met de verkoper de verkoopprocedure. Heb je serieus belangstelling, vraag de makelaar dan wat je positie is. Dat kan teleurstelling voorkomen.

Ja, de verkoper kan besluiten de vraagprijs te verhogen of te verlagen. Daarnaast kun jij als potentiële koper echter ook besluiten om tijdens de onderhandelingen je bod weer te verlagen. Zodra de verkopende partij een tegenbod doet, vervalt namelijk jouw eerder gedane bod.

Als verkoper en koper het eens zijn over de belangrijkste zaken (zoals de prijs, de opleveringsdatum en de ontbindende voorwaarden), dan legt de verkopende makelaar de afspraken schriftelijk vast in een koopakte. Ontbindende voorwaarden zijn hierin een belangrijk onderwerp. Je krijgt als koper niet automatisch een ontbindende voorwaarde. Wil je bijvoorbeeld een ontbindende voorwaarde voor de financiering, dan moet je dit melden bij het uitbrengen van je bod. Het is dan ook belangrijk dat de partijen het eens zijn over aanvullende afspraken en ontbindende voorwaarden voordat de koopakte wordt opgemaakt. Zodra beide partijen de koopakte hebben ondertekend en de koper een afschrift van deze akte heeft ontvangen, treedt voor jou als particuliere koper de wettelijke bedenktijd van 3 dagen in werking. Binnen deze tijd kun je als koper alsnog afzien van de aankoop. Doe je dit niet, zijn de financiën rond en vormen ook eventuele andere ontbindende voorwaarden geen obstakel meer, dan zal op de afgesproken opleveringsdatum de overdracht plaatsvinden bij de notaris.

Indien je in de koopakte hebt laten opnemen dat je mag ontbinden wanneer je geen hypotheek krijgt (ontbindende voorwaarde), dan moet je twee afwijzingen van geldverstrekkers laten zien aan de verkoper en kan de koopakte worden ontbonden. Heb je geen ontbindende voorwaarde opgenomen en krijg je geen hypotheek? Dan moet je 10% van de koopsom betalen aan de verkoper!

Wij letten inderdaad altijd op het bestemmingsplan en vragen dit standaard op bij aan-en verkoop van een woning. Belangrijk voor het uitzicht, maar bijvoorbeeld ook m.b.t. de infrastructuur en toekomstige bebouwingen.

Sinds 1 januari 2018 is het niet meer mogelijk om een hypotheek zonder eigen geld af te sluiten. Sinds die datum mag namelijk nog maar 100% van de koopsom gefinancierd worden met een hypotheek. De kosten die gemaakt moeten worden om eigenaar van een woning te worden, worden ook wel kosten koper (k.k.) genoemd. De kosten koper moeten betaald worden door je eigen inleg en bestaan uit overdrachtsbelasting en notariskosten voor de leveringsakte. De overdrachtsbelasting bedraagt 2% van de woningprijs. Kopers tot 35 jaar die een (eerste) huis kopen tot en met een bedrag van € 440.000, hoeven geen overdrachtsbelasting te betalen.

Koop je een huis en wil je direct verbouwen? Dan kun je de verbouwing (gedeeltelijk) meefinancieren in je hypotheek. In een taxatierapport kun je laten vastleggen wat de waarde van de woning wordt na de geplande verbouwing. Op basis hiervan kun je een hogere hypotheek krijgen voor de verbouwing.

Of je wel of geen bouwkundige keuring laat uitvoeren, kun je vaak zelf bepalen. Je kunt namelijk gewoon een huis kopen zonder bouwkundige inspectie. Bekijk wel even goed of je denkt dat een bouwkundige keuring nodig is. Bijvoorbeeld bij een wat ouder huis is een bouwkundig rapport zeker aan te raden.

Sommige uitdrukkingen over geldzaken kom je niet elke dag tegen. Onze financiële begrippenlijst legt de meeste daarvan alvast uit en beantwoordt enkele veel gestelde vragen.

Bij een ‘hypotheek’ leen je geld voor het aankopen van een woning. Deze geldt daarbij als onderpand. Dit zogenaamde ‘hypotheekrecht’ biedt de geldverstrekker meer zekerheid dat de lening kan worden terugbetaald. Hij verkrijgt via een hypotheek namelijk het recht om je woning te verkopen als jij de hypotheeklasten niet meer betaalt. In dat geval is er sprake van een executieverkoop. Daarnaast wil de geldverstrekker veelal ook een pandrecht.

Voordeel van een hypothecaire lening

Vanwege die zekerheid op terugbetaling betaal je bij een hypotheek een lager rentepercentage dan bij een persoonlijke lening of bijvoorbeeld bij een creditcard. De geldverstrekker loopt immers een lager risico.

Wel kan het zijn dat je een risico-opslag betaalt als je via een hypotheek veel leent ten opzichte van de waarde van de woning. De rente is voor jou dan hoger dan de basisrente. Door af te lossen op je hypotheek komt je lening in een lagere risicoklasse en kan die rente-opslag worden beperkt of geheel vervallen. Dat kan soms ook als je woning in waarde stijgt. Sluit je een hypotheek met NHG dan geldt er meestal geen rente-opslag.

Waaruit bestaat een hypotheek?

Bij een hypotheek bestaan je maandlasten vaak uit drie onderdelen:

• Aflossing | Je betaalt de geldverstrekker elke maand iets terug van je lening. Hierover mag je maximaal 360 maanden doen (30 jaar)
• Rente | Over het (resterende) bedrag dat je leent om de woning te kopen betaal je hypotheekrente; vaak kun je deze aftrekken voor de inkomstenbelasting in box 1*
• Verzekering | Vaak is een overlijdensrisicoverzekering verplicht; verder kun je een woonlastenverzekering afsluiten (voor als je werkloos of arbeidsongeschikt raakt)

Sinds 2013 komt een nieuwe hypotheek alleen nog in aanmerking voor renteaftrek als je deze annuïtair of lineair aflost. Sloot je al vóór 2013 een andere hypotheekvorm af, dan behoud je in principe ook voor deze vorm het recht op hypotheekrenteaftrek.

Steeds meer mensen denken na over zonnepanelen en isolatie of andere energiebesparende maatregelen. Wanneer je wilt gaan verduurzamen, gelden er ruimere mogelijkheden voor een hypotheek. Met het Energiebespaarbudget mag je namelijk tot 6% bovenop de woningwaarde lenen. Oók met NHG.

De voordelen van het Energiebespaarbudget

Het Energiebespaarbudget is een bouwdepot van maximaal 106% van de woningwaarde. De grote voordelen:

• Je hoeft bij het afsluiten van de hypotheek nog niet te beslissen welke maatregelen je wilt nemen. Er is namelijk geen (kosten)specificatie vooraf nodig
• Je hebt geen taxatierapport nodig van de woningwaarde na verbouwing. Financiering is maximaal 106% van de woningwaarde
• Je mag alle erkende energiebesparende maatregelen uit het Energiebespaarbudget financieren

Welke zijn de erkende energiebesparende maatregelen?

Het Energiebespaarbudget kun je gebruiken voor: gevel-, dak-, of vloerisolatie; energiezuinige kozijnen en/of deuren en soortgelijke constructieonderdelen; HR++ (of nog beter isolerende) beglazing; een warmtepomp; apparatuur voor warmteterugwinning; zonnecellen/-panelen; of een combinatie hiervan. Een HR ketel en zonneboiler vallen vanaf 2021 niet meer onder de energiebesparende maatregelen.

Wanneer maak je hiervan gebruik?

Een energiebespaarbudget kun je aanvragen bij de aankoop van een huis, bij het oversluiten van je hypotheekcontract naar een lagere rente, of als extra hypotheek voor de genoemde maatregelen.

Het Nederlands belastingstelsel is opgedeeld in drie zogenaamde ‘boxen’.

• Box 3 kijkt naar je vermogen: het verschil tussen je bezittingen en schulden.
• Box 2 kijkt alleen naar inkomen uit een ‘aanmerkelijk belang’ in een onderneming
• In Box 1 zit het zogenaamde ‘belastbaar inkomen uit werk en woning’. Hierin valt bijvoorbeeld je salaris, een uitkering en winst uit je onderneming. In deze box kom je ook je (eerste*) eigen woning en je hypotheek tegen.

Voordeel van een eigen woning is, dat je in Box 1 de betaalde hypotheekrente mag aftrekken van je inkomen. Daar tegenover staat dat je het ‘eigenwoningforfait’ erbij moet optellen. Toch levert dat per saldo vaak een fikse teruggave op.

Direct verlagen van je maandlasten

Het belastingvoordeel krijg je normaal gesproken in één keer terug binnen 2-3 maanden nadat je aangifte deed over het afgelopen jaar. Je kunt echter ook zorgen dat je direct al maandelijks een teruggave krijgt. Dat betekent elke maand lagere woonlasten. Je doet dat in vier eenvoudige stappen in Mijn Belastingdienst, via een Verzoek om een voorlopige aanslag. Zorg dat je je gegevens hiervoor bij de hand hebt. Dit zijn naast je DigiD in ieder geval:

• Inkomsten over het lopende kalenderjaar
• Saldo van je spaarrekening en de hoogte van andere vermogensbestanddelen
• De WOZ-waarde van je woning (van vorig jaar)
• Gegevens over de hypotheek
• Overzicht van de aftrekposten

Geen aftrek hypotheekrente*

Heb jij een tweede woning gefinancierd met een hypotheek? De hypotheekrente die je hiervoor betaalt, is niet fiscaal aftrekbaar. Dit geldt ook als je een deel van de hypotheek niet gebruikt voor de eigen woning, maar bijvoorbeeld voor het kopen van een auto. Dit heeft te maken met het feit dat dit deel van de hypotheek dan niet in box 1 valt, maar in box 3: bezittingen en schulden.

Als je een huis koopt, moet je rekening houden met allerlei kosten, naast de koopprijs. Denk hierbij aan de kosten voor het verbouwen en inrichten van je huis en de verhuizing. Maar er zijn ook de zogenaamde aankoopkosten, zoals de rekening van de notaris en ons hypotheekadvies.

Eerst sparen, dan een huis kopen

Vroeger kon je deze bijkomende kosten geheel of gedeeltelijk meefinancieren. Vanaf 2018 is dat niet meer mogelijk. Je hypotheek is maximaal de aankoop- of marktwaarde van de woning; vrijwel alle andere kosten* moet je met eigen geld betalen. Daar bij iemand anders geld voor lenen helpt niet. Je schulden tellen namelijk mee bij de hypotheekaanvraag en die verminderen je maximale financieringsruimte. Als iemand anders de kosten voor je wil betalen via een schenking mag dat wel. In dat geval is het verstandig even te checken hoeveel je mag ontvangen zonder daarover schenkbelasting te moeten betalen. En anders is het niet anders. Dan moet je sparen voor de bijkomende kosten.

Aftrekbare kosten

De zogenaamde 'aankoopkosten' hebben in ieder geval het voordeel dat je deze mag aftrekken voor de inkomstenbelasting. Hieronder vallen o.a.: overdrachtsbelasting, notariskosten, taxatiekosten en onze advies- en bemiddelingskosten. Daarnaast kun je te maken krijgen met de kosten voor een bankgarantie, het aanvragen van NHG, de kosten van een bouwkundige keuring en makelaarskosten. Gemiddeld bedragen deze zo’n 6% van de aankoopsom (volgens het Nibud).

• Let op | Vanaf 2021 geldt voor personen tussen 18 en 35 jaar dat zij geen overdrachtsbelasting (van 2%) hoeven te betalen als zij nog niet eerder van deze regeling gebruik maakten en zelf de woning betrekken. Wie een woning aankoopt voor de verhuur, betaalt vanaf 2021 8% overdrachtsbelasting en heeft dan met aanzienlijk hogere aankoopkosten te maken (aankondiging in de Troonrede van 2020).

Woningverbeteringen soms wel te financieren*

Een nieuwe keuken, vloer of badkamer zijn voor jou veel waard, maar voegen voor de bank niet per se veel toe aan de waarde van een woning. Een uitbouw of dakkapel is een verbetering die meestal wel de woningwaarde verhoogt. De kosten hiervan kunnen we wel (deels) meefinancieren in overleg met de geldverstrekker en via een taxatierapport vooraf.

Omdat de overheid het verduurzamen van huizen stimuleert, kun je ook voor energiebesparende maatregelen 6% extra financiering krijgen. Onder bepaalde omstandigheden zelfs meer. Vul je postcode+huisnummer op duurzaamheidsprofiel.nl en download een actueel rapport met het nu bekende energielabel van je woning en tips hoe je deze zuiniger kunt maken én de financiering regelt.

Verhuizen en inrichten voor eigen rekening

Deze kosten kunnen we niet inschatten, want die zijn sterk afhankelijk van wat je wilt doen en kopen en wat je zelf kúnt doen. Deze uitgaven moet je in ieder geval van je eigen geld doen.

Kopers van 18 tot 35 jaar betalen eenmalig geen overdrachtsbelasting bij aankoop van een woning. Dat maakt de aankoop van een woning voor hen een stuk goedkoper. Vanaf 1 april 2021 geldt aanvullend dat de woning niet duurder mag zijn dan € 400.000. Kopers van 35 jaar of ouder die in de woning gaan wonen, betalen 2%. Beleggers gaan 8% betalen. De overheid wil met deze maatregelen starters en doorstromers meer kansen geven op de woningmarkt. Hieronder vind je daarover extra informatie.

Voorwaarden voor de startersvrijstelling overdrachtsbelasting

De koper moet voldoen aan een aantal voorwaarden om gebruik te maken van de vrijstelling overdrachtsbelasting.

• De koper is meerderjarig (18) en jonger dan 35 jaar
• De koper koopt een woning
• De koper heeft de startersvrijstelling voor overdrachtsbelasting niet eerder ontvangen en verklaart dit schriftelijk
• De koper gaat zelf in de woning wonen (het zogenoemde hoofdverblijfcriterium) en verklaart dit schriftelijk
• De woning is niet duurder dan € 400.000 wanneer de overdracht na 31 maart 2021 is (tot die datum geldt deze woningwaardegrens niet)

Vrijstelling geldt bij overdracht woning vanaf 1 januari 2021

Het moment van overdracht bij de notaris is bepalend, niet het moment van tekenen van de koopovereenkomst. De vrijstelling geldt wanneer de overdracht van een woning bij de notaris plaatsvindt op of na 1 januari 2021. Aanvullend geldt de vrijstelling vanaf 1 april 2021 alleen voor woningen van € 400.000 of goedkoper.

1 van kopers 35 jaar of ouder: geen vrijstelling over eigen deel

De vrijstelling geldt voor iedere koper afzonderlijk. Is één van de kopers 35 jaar of ouder en de ander jonger dan 35 jaar? Dan betaalt de persoon van 35 jaar of ouder over zijn/haar deel 2% belasting. De persoon die jonger is dan 35 jaar betaalt geen belasting over zijn/haar deel (als hij/zij ook voldoet aan de andere voorwaarden).

Woning hoeft niet eerste koopwoning te zijn voor vrijstelling

Voor de vrijstelling maakt het niet uit of de koper al eerder een woning heeft gehad. De woning hoeft dus niet de eerste koopwoning van de koper te zijn voor de vrijstelling.

Koper heeft verklaring nodig voor vrijstelling

De koper heeft een schriftelijke verklaring nodig om gebruik te maken van de vrijstelling van overdrachtsbelasting. Daarin verklaart de koper dat hij aan bepaalde voorwaarden voor de vrijstelling voldoet. Dat is de voorwaarde van zelfbewoning en de voorwaarde dat de vrijstelling niet eerder is gebruikt. De koper geeft de verklaring af aan de notaris.

8% overdrachtsbelasting vanaf 2021 als woning niet hoofdverblijf is

Kopers betalen vanaf 1 januari 2021 8% overdrachtsbelasting als ze niet zelf in de woning gaan wonen. Bijvoorbeeld als ze de woning:

• verhuren;
• als vakantiewoning gebruiken;
• voor een kind kopen

Wie gebruik wil maken van de vrijstelling, moet de nieuwe woning als hoofdverblijf gebruiken. Dat betekent dat de koper zich inschrijft bij de gemeente en er ook zijn leven opbouwt (zoals sportactiviteiten, school, gebedshuis, kinderopvang, vrienden, familie). Dit kan maar 1 woning zijn. Om die reden vallen tweede woningen en vakantiehuizen, ook als zij niet worden verhuurd, ook onder het 8% tarief. Wooncoöperaties betalen geen 8% overdrachtsbelasting maar 2% wanneer zij huizen van woningcorporaties overkopen.

De geldverstrekker wil doorgaans de zekerheid hebben dat je je lening terugbetaalt. Daarom wil hij naast het hypotheekrecht veelal ook een pandrecht. Een pandrecht geef je hem bijvoorbeeld op verzekeringen, (bank)spaarrekeningen of andere rekeningen. Dat betekent dat als je de rente niet betaalt of je lening niet terugbetaalt, de geldverstrekker het geld op deze verzekering of (bank)spaarrekening mag gebruiken om je betalingsverplichting mee te voldoen.

Laat je een huis bouwen, of ga je verbouwen en financier je dat met een hypotheek? De kosten hiervan worden dan meestal betaald uit een bouwdepot.

Wat is een bouwdepot?

Je geldverstrekker stort het bedrag dat je via een hypotheek (extra) leent voor nieuwbouw of een verbouwing op een speciale rekening: een bouwdepot. Zo houden ze er zicht op, dat je het alleen uitgeeft voor het doel waarvoor je het leent.

Voor welke kosten is een bouwdepot?

• Verbouwen of verbeteren van een huis | Het benodigde bedrag voor de verbouwing stort de bank in een depot, vaak na een rapport van een taxateur. Facturen die op de verbouwing betrekking hebben, kun je hieruit betalen. Ook het energiebespaarbudget is een voorbeeld van een depot.
• Nieuwbouw | Bij het bouwen van een nieuwe woning, sluit je bij de notaris een hypotheek af voor de grond en het bouwen van het huis. De grond wordt direct betaald en het bedrag voor de bouw van de woning komt in een bouwdepot terecht. Vervolgens worden er steeds termijnen vanuit dit depot betaald. Deze termijnen zijn gekoppeld aan de voortgang van de bouw van het huis.

Het kan goed zijn dat jij jouw nieuwe woning gedeeltelijk wilt financieren met de overwaarde die je overhoudt na de verkoop van je huidige huis. Maar als die verkoop nog niet rond is, kun jij die overwaarde niet gebruiken. Een overbruggingskrediet biedt dan uitkomst. Deze tijdelijke lening helpt je om die periode, waarin je nog niet kunt beschikken over de overwaarde, te overbruggen.

De regels hiervoor verschillen per geldverstrekker en de looptijd ook. In principe kun je er vanuit gaan dat je het overbruggingskrediet maximaal 1 á 2 jaar kunt lenen. Ook eisen sommige geldverstrekkers dat er in ieder geval al een voorlopig koopcontract is gesloten met de kopers van het huis dat je verkoopt.

Met NHG (Nationale Hypotheek Garantie) ben je zeker van een verantwoorde en betaalbare hypotheek, want hiermee past je financiering binnen de richtlijnen van het Nibud. Bovendien beperk je met NHG de financiële risico’s van een eigen koopwoning. Nu, maar ook in de toekomst. Als je een hypotheek onder NHG sluit staat de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen namelijk garant voor uw lening. Je betaalt hiervoor eenmalig kosten: in 2021 is dat 0,7% van het hypotheekbedrag. Deze kosten kun je aftrekken voor de inkomstenbelasting in box 1.

Korting op de hypotheekrente

Omdat NGH ook de geldverstrekker een extra zekerheid biedt, krijg je als koper een korting op de hypotheekrente. Je betaalt NHG wel eenmalige kosten, maar de rentekorting kan deze kosten weer compenseren. Vaak al binnen een jaar.

Extra zekerheid

Het voordeel van een hypotheek met NHG is dat je bij betalingsproblemen door scheiding, werkloosheid, arbeidsongeschiktheid en overlijden een beroep kan doen op NHG. Als de woning in zo’n situatie gedwongen moet worden verkocht, kan de restschuld - onder voorwaarden! - worden betaald door NHG.

Voorwaarden voor NHG

De zogenaamde ‘NHG-grens’ ligt bij maximaal € 325.000 (in 2021; in 2020 was dat € 310.000). Daarbij kijkt men naar marktwaarde van de woning, de hoogte van de hypotheek en de koopsom plus eventuele verbouwingskosten. Wie zijn woning gaat verduurzamen mag met NHG zelfs tot 106% van de marktwaarde lenen, dus maximaal € 344.500,- (in 2020 was dat € 328.600 ). Alles boven de 100% moet je dan wel uitgeven aan energiebesparende maatregelen. Voor meer informatie zie www.nhg.nl of vraag ons kantoor.

• Onder bepaalde omstandigheden kun je een oude hypotheek-zonder-NHG oversluiten naar een nieuwe hypotheek-met-NHG. Vanaf 2021 gelden hiervoor wel striktere voorwaarden.

Het Bureau Krediet Registratie (BKR) houdt bij wie er in Nederland een krediet (lening) heeft. Een ‘gewone’ registratie van een krediet vormt meestal geen probleem bij het aanvragen van een hypotheek, of is juist gunstig. Een negatieve registratie kan wel tot een afwijzing leiden.

Wat wordt er vastgelegd door het BKR?

Niet alleen een persoonlijke lening of doorlopend krediet wordt vastgelegd bij het BKR. Ook de ruimte op je creditcard of de mogelijkheid (!) om rood te staan bij de bank staan vermeld, net als een uitgestelde betaling of het kopen op rekening bij een online-winkel. Het gaat dus om al je (mogelijke) schulden, tot en met je mobiele telefoonabonnement (vanaf € 250) en een private lease van je auto. Als je een nieuwe lening wilt, vraagt de geldverstrekker je betalingsgeschiedenis op bij het BKR. Ook bij een hypotheekaanvraag. Enerzijds om te kijken naar je betalingsmoraal, anderzijds om te voorkomen dat je meer geld leent dan verantwoord is. Je lopende leningen beperken dus de ruimte van je maximale hypotheek. Dat geldt ook voor een studieschuld bij DUO, hoewel het BKR die niet registreert.

Wat betekent een negatieve BKR registratie?

Het BKR hanteert diverse lettercodes. Sommige daarvan zorgen voor problemen bij het aanvragen van een hypotheek, zelfs nadat de schuld al lang is afgelost. Een A-codering bijvoorbeeld blijft nog vijf jaar van kracht. Deze krijg je overigens pas wanneer je minimaal twee maanden achterloopt met je betaling. Voorkom dus betalingsachterstanden en loop je vast? Spreek dan tijdig wat af over een aangepaste betaaltermijn. Soms vervalt de code dan zodra je weer ‘bij’ bent.

Heb je onterecht een negatieve BKR notering? Neem dan contact op met de instantie die deze negatieve registratie veroorzaakt heeft en vraag hen dit te herstellen. Is de negatieve registratie terecht, dan kun je proberen deze met goede argumenten te laten wijzigen, maar de kans daarop is erg klein.

Benieuwd naar jouw registratie?

Via de website van Stichting BKR kun je gratis je kredietoverzicht opvragen. Dit kan digitaal. Vraag je gegevens op en identificeer jezelf met je bankpas via iDIN.

Heb je nog geen vast contract? Je kunt dan je werkgever vragen of hij op zijn werkgeversverklaring wil opschrijven dat hij van plan is om je huidige dienstverband voor 'bepaalde tijd' na afloop om te zetten naar een arbeidsovereenkomst voor 'onbepaalde tijd' (een vaste baan). Voor de meeste geldverstrekkers biedt dat voldoende zekerheid bij het beoordelen van een hypotheekaanvraag.

Ook als er geen zicht is op een vast dienstverband, bestaat de mogelijkheid dat de bank zijn oordeel wil baseren op basis van je gemiddelde inkomen uit de laatste 3 jaar. Dit noemt men wel het 'flexinkomen'. We kunnen tegenwoordig met diverse uitzendorganisaties in overleg treden om een toetsinkomen vast te stellen. We bespreken de mogelijkheden graag met je.

Bij het afsluiten van een hypotheek moet je allereerst kiezen voor een variabele rente of een vaste rente.

Variabele rente

Zoals de naam al zegt wijzigt een variabele rente steeds, afhankelijk van de markt. Je profiteert daarbij van dalingen, maar kan ook meer gaan betalen als de rente stijgt. Vaak spreken geldverstrekkers met je af dat ze de rente maandelijks kunnen aanpassen, bij sommige kun je daarover andere afspraken maken.

Vaste rente

Bij een vaste rente leg je het percentage dat je gaat betalen voor een bepaalde periode vast, de rentevaste periode. Loopt deze af, dan kun je kiezen voor een nieuwe periode met daaraan gekoppeld rentepercentage bij dezelfde geldverstrekker. Je kunt je dan echter ook breder oriënteren en je hypotheek(deel) - zonder boete - onderbrengen bij een andere partij.

• Besluit je bij de aankoop van een huis voor een vaste rente? Dan gelden er vaak twee tarieven: de offerterente en de dagrente. Soms kun je ook kiezen voor de ‘dalrente’.

Offerterente

Kies je voor de offerterente dan geldt de hypotheekrente die in offerte staat vermeld.

Dagrente

Kies je voor de dagrente? Dan geldt het tarief van de datum waarop de hypotheekakte bij de notaris wordt ‘gepasseerd’, als dit lager is dan de offerterente. Je betaalt dan gedurende de rentevaste periode een lager tarief. Is de dagrente hoger, dan blijft de offerterente van kracht.

Dalrente

Een dalrente is de gunstigste variant. Daarbij geldt het laagste rentetarief dat jouw geldverstrekker hanteerde tussen het moment van de offerte en de passeerdatum.

Voor de opties van een dag- en een dalrente rekent de bank trouwens wel een kleine opslag.

Via het jaarlijks kostenpercentage (JKP) krijg je een betere vergelijking tussen hypotheekaanbieders. Het JKP is het percentage dat je betaalt inclusief bijkomende kosten én rekening houdend met of je vooraf of achteraf de rente betaalt. Het drukt de totale kosten van de hypothecaire lening uit als jaarlijks percentage. Dat is dus altijd hoger dan de nominale rente (de hypotheekrente). In de berekening van het JKP is een inschatting van de volgende kosten meegenomen:

• Het bedrag dat je jaarlijks aan rente en aflossing betaalt voor de lening
• Plus de kosten die je moet maken om de lening te kunnen krijgen (dat kan variëren, maar denk aan: kosten voor NHG, advies- en bemiddeling, taxatie, inschrijving kadaster, opstalverzekering, overlijdensrisicoverzekering)

Het nominale rentepercentage is het rentepercentage dat u voor uw lening betaalt.

In tegenstelling tot de effectieve rente (JKP) is in het nominale rentepercentage geen rekening gehouden met eventuele kosten en met het vooraf of achteraf betalen van de rente.

Een opstalverzekering (ook wel woonhuisverzekering) is verplicht voor iedereen die een koopwoning met hypotheek heeft. De geldverstrekker wil namelijk de zekerheid dat er bij totaal verlies voldoende geld wordt uitgekeerd om de hypotheek te kunnen aflossen. De opstalverzekering moet ingaan op de dag dat de woning wordt overgedragen of opgeleverd. Maar ook als je geen hypotheek meer hebt, is het verstandig een opstalverzekering af te sluiten. Valt jouw woning binnen een complex met een Vereniging van Eignaren (VvE) dan sluit die de opstalverzekering af en kun je extra dure zaken (zoals een luxe keuken) bijverzekeren bij je inboedelverzekering*.

Met een opstalverzekering verzeker je je woning tegen schade door brand, storm en inbraak. Je hebt verschillende soorten dekkingen bij een opstalverzekering.

• Brandverzekering | Dekking tegen brand, ontploffing en blikseminslag
• Uitgebreide Gevaren Verzekering (UGV) | Extra dekking tegen stormschade (windkracht 7 of meer), diefstal, vandalisme en neerstortende vliegtuigen
• Extra uitgebreide Gevarenverzekering (UGV+) | Extra dekking tegen schroei-, zeng- en smeltschade, tegen schade door water dat via de begane grond is binnengestroomd en tegen schade door hak- en breekwerk om een defecte waterleiding op te sporen
• All-risk verzekering | Extra dekking tegen alle van buiten komend onheil dat beschadiging veroorzaakt, plotseling en onverwacht ontstaan

De 'opstal' bestaat uit je woning en alle onroerende goederen die bij de woning horen: schuurtjes, schuttingen, leidingen, zonnepanelen, centrale verwarming en sanitair. Je kunt ook glas en de fundering meeverzekeren. Echter, vrijwel geen enkele verzekeraar geeft dekking bij verzakking. En niemand bij schade als gevolg van 'catastrofes', zoals aardbeving, vulkanische uitbarsting, atoomkernreactie, overstroming of (burger)oorlog.

Wijzigingen doorgeven - inclusief zonnepanelen

Is je huis (flink) in waarde gestegen dan kan het nuttig zijn te (laten) checken of de dekking nog voldoet. Geef ook aan de verzekeraar van de opstalverzekering door dat je zonnepanelen gaat installeren of hebt geïnstalleerd. In de meeste polisvoorwaarden staat vermeld dat je wijzigingen en/of verbouwingen moet melden, daar vallen de zonnepanelen ook onder.

• *Let op | de spullen in je huis vallen niet onder de opstal; hiervoor sluit je een aparte inboedelverzekering af.

Nadat de hypotheek tot stand is gekomen, schrijft de notaris het hypotheekrecht op de woning in bij het Kadaster. Het Kadaster registreert van al het vastgoed (grond en gebouwen) in Nederland wie welke rechten heeft.

Jouw hypotheek wordt bijgeschreven in ‘het hypotheekregister’. Op een zogenoemde ‘kadastrale kaart’ kun je zien waar precies de grenzen van je erf (stuk grond) lopen. Ook deze registratie geeft de geldverstrekker - en jou - meer zekerheid. De registers van het Kadaster zijn openbaar, iedereen mag deze dus inzien.

Een executieverkoop vindt alleen plaats als je als woningeigenaar schulden hebt bij een geldverstrekker en deze het recht heeft om jouw huis te verkopen om deze schulden te vereffenen. Vaak is dat de hypotheekverstrekker, die jouw huis als onderpand heeft voor het geld dat hij jou heeft geleend. Als je je lening niet meer kunt betalen, proberen we eerst samen met jou een oplossing te vinden. Het is van groot belang dat je dit zo spoedig mogelijk meldt. Misschien is er sprake van een tijdelijke situatie en kunnen er nadere afspraken worden gemaakt. Lukt dat niet, dan kan de geldverstrekker uiteindelijk besluiten je woning (gedwongen) te verkopen. Dit is onderdeel van het hypotheekrecht en wordt executieverkoop of gedwongen verkoop genoemd. Daarvoor is geen tussenkomst van de rechter nodig en je hebt op dit proces als woningeigenaar geen invloed meer.

Restschuld

Levert een executieverkoop niet voldoende op om je schuld bij de geldverstrekker(s) te voldoen? Dan blijf je zitten met een restschuld. Heb je een hypotheek met NHG dan staat de instantie daarachter borg voor deze restschuld. Voldoe je aan hun voorwaarden (!) dan nemen ze deze schuld van je over.

Verzekeren

Er zijn verschillende oorzaken die ertoe kunnen leiden dat je de hypotheek (tijdelijk) niet meer kunt betalen. Tegen sommige van die oorzaken kun je je verzekeren, bijvoorbeeld tegen arbeidsongeschiktheid, werkloosheid en/of overlijden. We informeren je daar graag nader over.

De eigenwoningschuld betreft het geld dat je leent voor je woning. De rente die je daarover betaalt, mag je aftrekken voor de belasting in box 1. Je geeft deze specifieke schuld op bij de aangifte inkomstenbelasting. Bij de start is de eigenwoningschuld vaak gelijk aan de hoogte van de hypothecaire lening. Los je daarop af, dan vermindert de eigenwoningschuld.

• Let op | Deze regeling geldt alleen bij hypotheken of andere leningen voor jouw eigen woning (die je als hoofdverblijf gebruikt). Hij geldt ook alleen als je de lening hebt afgesloten voor de aankoop, het onderhoud of de verbetering van je woning. Of voor de afkoop van rechten van erfpacht, opstal of beklemming.

Verder gelden er bepaalde voorwaarden voor het aftrekken van de belasting op de eigenwoningschuld. Zo is het bij (nieuwe) leningen vanaf 2013 verplicht dat je hier ‘tenminste annuïtair’ op aflost in maximaal 360 maanden. Lineair aflossen mag ook. Gebruik je een deel van de lening om je woning in te richten of voor andere 'consumptieve doelen', dan behoort dat deel niet tot de eigenwoningschuld. De rente over dat deel is daarom niet aftrekbaar.

Op de website van de Belastingdienst staat hoe je de aftrekbare schuld kunt berekenen. Kom je er niet uit, vraag het ons.

De overwaarde van je woning is het verschil tussen wat de woning waard is en het restant van je lening. Meer formeel spreekt de Belastingdienst van: de eigenwoningreserve. Die is vooral van belang als je je woning verkoopt en verhuist naar een nieuwe koopwoning.

De eigenwoningreserve (overwaarde) is dan

• De verkoopprijs van je oude woning
• min (1) de eigenwoningschuld en
• min (2) de verkoopkosten van de woning*

*) o.a. kosten van de makelaar, advertenties en taxatie en het verplichte energielabel

Wat kun je (of moet je) ermee?

Wil je bij je nieuwe woning de hypotheekrente weer (volledig) aftrekken? Dan ben je verplicht de overwaarde (eigenwoningreserve) te gebruiken voor de aankoop ervan (zie uitzondering onderaan).

Je maximale hypotheek is dan

• de aankoopprijs van de nieuwe woning
• plus (1) de financieringskosten* en
• min (2) de eigenwoningreserve

*) kosten voor het verkrijgen van de lening van o.a. de taxateur, notaris, NHG en je adviseur

Vraag advies bij verhuizen

Zeker bij het verhuizen naar een nieuwe koopwoning spelen er vele vragen en factoren. Hoe krijg ik een nieuwe financiering rond als het oude huis nog niet verkocht is, of wel verkocht maar nog niet opgeleverd? Kom ik dan in aanmerking voor een overbruggingskrediet? En wat als er sprake is van een ‘onderwaarde’ (dus als de woningwaarde lager is dan de restantschuld)? Is het verstandig (een deel van) mijn hypotheek mee te nemen? Op deze en tal van andere vragen weten wij het antwoord.

Overwaarde vrij besteden of 'verzilveren'

De verplichting om de overwaarde in te brengen in je volgende koopwoning vervalt na drie jaar. Bestaat de reserve uit meerdere delen omdat je vaker een eigen woning verkocht, dan geldt dat per deel. De eigenwoningreserve vervalt ook als je overlijdt.

Er zijn ook geldverstrekkers die een (extra) hypotheek mogelijk maken op basis van de overwaarde op je woning. Zo kun je hiervan profiteren zónder te verhuizen. En soms ook zonder dat je maandlasten hierdoor stijgen (er wordt dan niet afgelost en de verschuldigde rente wordt opgeteld bij je lening. Wil je weten wat in jouw situatie verstandig is? Neem dan contact op, we helpen je graag.

Een van de voordelen van een eigen woning is dat deze je kan helpen bij het opbouwen van vermogen. Als de waarde stijgt en je lost af op je lening dan ontstaat er een overwaarde. Dit is geld dat je kunt (moet) inbrengen bij de aankoop van een volgende woning of contant krijgt als je je woning verkoopt en gaat huren.

Wil je verhuizen maar is je huidige woning minder waard dan het restant van je hypotheekschuld? Dan is er sprake van onderwaarde (ook wel: het huis ‘staat onder water’). In dat geval maakt de geldverstrekker het je vaak iets lastiger om een hypotheek te krijgen. De meesten rekenen dan namelijk met maar 90% van de woningwaarde min de uitstaande hypotheekschuld, bij het berekenen van dan maximaal kunt financieren. Er zijn uitzonderingen. Speelt dit in jouw situatie, neem dan even contact op.

Via de verhuisregeling kun je het percentage van je oude lening met een vaste rente kunt meenemen nemen naar je nieuwe lening als je verhuist. Dit is vooral gunstig als de rente voor een nieuwe hypotheek hoger is dan wat je op dit moment betaalt. Vraag ons of je gebruik kunt maken van de verhuisregeling en of dat zinvol is.